Novelle des Gebäudeenergiegesetzes

Seit dem 1.1.2024 ist die umstrittene Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), umgangssprachlich auch Heizungsgesetz genannt, in Kraft. Die Neuregelungen gelten für alle Neubauten sofort. Für Bestandsimmobilien gibt es noch einen Aufschub.

Nach heftiger Debatte konnte sich die FDP Ende 2023 durchsetzen. Bis spätestens Juli 2028 müssen Kommunen nun eine sogenannte Wärmeplanung vorlegen, größere Städte schon bis Juli 2026. Bis dahin können in Bestandsimmobilien auch noch klassische Heizungen ohne regenerative Komponente eingebaut werden. Dazu unten mehr. Doch für wen gilt eigentlich das GEG?

Anwendungsbereich des GEG

Das Gebäudeenergiegesetz gilt prinzipiell auch für Nichtwohnimmobilien. Dazu gehören neben Hochbauten der öffentlichen Hand auch Betriebs- und Bürogebäude. Hotels, Restaurants, Einzelhandelsflächen und Lagerhallen zählen dann auch dazu. Das ist vor allem für Eigentümer von älteren gewerblichen Bestandsgebäuden brisant. Denn in den Innenstädten stehen immer mehr Ladenflächen leer, weil der Online-Handel wächst. Auch die Nachfrage nach älteren Büroimmobilien sinkt, weil Unternehmen durch großzügige Homeoffice-Regelungen weniger Büroflächen benötigen und dann lieber in neue moderne Büros ziehen, die schon den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und bei den Mitarbeitern durch Nachhaltigkeit punkten. Angesichts des Fachkräftemangels ist das ein zentrales Argument.

Ausnahmen im gewerblichen Bereich

Ausgenommen vom Gebäudeenergiegesetz sind gemäß § 2 folgende Nichtwohnimmobilien: Stallanlagen, unterirdische Bauten, langanhaltend offene Gebäude, technische Produktionsanlagen, Gewächshäuser, Traglufthallen und Zelte. Es ist zu erwarten, dass nun die Lobbyverbände versuchen, für ihre Branchen weitere Ausnahmeregelungen durchzusetzen. So hat Bundesgesundheitsminister Karl Lauterbach bereits Ausnahmen für Krankenhäuser, Pflegeheime und andere Gesundheitsdienste gefordert.

Kosten und Investitionen

Nach der Neufassung des GEG müssen auch Eigentümer von den betroffenen Nichtwohnimmobilien aktiv werden, wenn die bestehende Gas- und Ölheizung mit Standard-und Konstanttemperaturkessel 30 Jahre alt ist oder vorher kaputt geht. Gefordert sind nun Heizungen, die zu mindestens 65 Prozent aus Erneuerbaren Energien betrieben werden. Allerdings gilt diese Regelung bei Altbauten erst, sobald die Kommunen eine Wärmeplanung verabschiedet haben. Je nach Größe haben gemeinden und Städte dafür bis Juli 2026 bzw. bis Juli 2028 Zeit. Spätestens zum 1.1.2045 ist jedoch Schluss mit fossilen Heizungen.

Wärmepumpen in Kombination mit eigener Photovoltaik-Anlage sind dabei die politischen Favoriten. Die Umsetzung dieser Niedrigtemperaturlösung erfordert dann meist auch eine Fußbodenheizung oder größere Heizkörper sowie gut gedämmte Gebäude. Erlaubt sind weiterhin Heizungen, die mit Biomasse (z. B. Holzpellets), Biogas, Wasserstoff oder als Gas-Wasserstoff-Hybrid (H2-Ready) laufen. Fernwärme und Stromheizungen (bei gut gedämmten Gebäuden) sind auch möglich.

Nun könnten viele auf die Idee kommen, noch bis zum Vorliegen einer kommunalen Wärmeplanung eine neue Gas- oder Ölheizung einzubauen, um dann noch rund zwei Jahrzehnte bis zum finalen Ende 2045 Ruhe zu haben. Doch das könnte am Ende noch teurer werden, wenn die Gaspreise z. B. durch höhere CO2-Preise, Neuregelungen bei CO2-Zertifikaten oder geopolitisch induzierten Knappheiten steigen. Frühzeitige Investitionen im Sinne des GEG sind daher zu empfehlen. Denn bei nicht nachhaltigen Lösungen wird sich der Wert der Gewerbeimmobilie zwangsläufig reduzieren.

Öffentliche Förderung

Überraschend wurde nun auch der Beginn der versprochenen Förderung des Heizungstausches von bis zu 70 Prozent der Investitionen auf Ende Februar verschoben. Die KfW, die die Zuständigkeit dafür vom Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA) übernommen hat, ist offenbar noch nicht soweit.