03.12.2018

Beim Immobilienverkauf drohen Steuerzahlungen

Steuerfalle Arbeitszimmer

© Antonioguillem - Fotolia

Wer die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer in den eigenen vier Wänden steuerlich geltend macht, muss bei Veräußerung der Immobilie mit erheblichen Belastungen rechnen. Wie das häusliche Arbeitszimmer von einem Steuersparmodell zu einer Steuerfalle wird, erfahren Sie nachfolgend.

Die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer können Sie als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehen, wenn:

  • für Ihre berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz vorhanden ist. Sie können maximal 1.250 Euro pro Jahr ansetzen, müssen diesen Betrag aber objektbezogen nachweisen.
  • das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung bildet (unbeschränkter Abzug).

Was passiert bei Veräußerung?

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie vor Ablauf einer 10-jährigen Spekulationsfrist, müssen Sie Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn zahlen. Der Verkauf nach Fristablauf ist steuerfrei.
Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist steuerfrei, vorausgesetzt der Eigentümer hat das Objekt im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt. Befindet sich in der selbst genutzten Immobilie jedoch ein Arbeitszimmer, greift diese Ausnahme für das Arbeitszimmer nicht. Den anteiligen Verkaufsgewinn müssen Sie versteuern.

Für Selbständige ist das Arbeitszimmer Betriebsvermögen

Nutzen Sie als Selbständiger ein häusliches Arbeitszimmer, gehört dies zum notwendigen Betriebsvermögen. Diese Qualifikation kann bei Verkauf der Immobilie teuer werden. Denn für den auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn müssen Sie Einkommensteuer bzw. als Gewerbetreibender Gewerbesteuer zahlen – auch nach Ablauf der Spekulationsfrist. Wer versucht, dem Arbeitszimmer durch private Mitnutzung seine Qualifikation zu entziehen, dem unterstellt das Finanzamt eine „Entnahme“ aus dem Betriebsvermögen und besteuert den Entnahmegewinn.
Nur wenn der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Immobilienwert unter 20 Prozent des Gesamtwerts liegt und nicht mehr als 20.500 Euro beträgt, dürfen Sie das Arbeitszimmer wie Privatvermögen behandeln, für das dann die 10-Jahresfrist gilt.

Bald Steuerfreiheit für Arbeitnehmer?

Nutzen Sie als Arbeitnehmer ein Arbeitszimmer in der privaten Immobilie, müssen Sie – bei Verkauf vor Ablauf der 10-Jahresfrist – den hierauf entfallenden Verkaufsgewinn versteuern. Innerhalb dieser Frist blieb Ihnen bislang nur der steuervermeidende Ausweg, das Arbeitszimmer rechtzeitig vor Verkauf in Wohnraum zurück zu verwandeln. Das Finanzgericht Köln hat jüngst allerdings anders entschieden: Der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Gewinn kann auch bei einer Veräußerung während der Spekulationsfrist steuerfrei sein. Denn ein Arbeitszimmer ist immer in den privaten Wohnbereich integriert und kein selbständiges Wirtschaftsgut. Ob die obersten Finanzrichter dieser Ansicht folgen, bleibt bis zur Entscheidung im anhängigen Revisionsverfahren abzuwarten.

Ein häusliches Arbeitszimmer kann Sie weit mehr Steuern kosten als Sie durch die Gestaltung jemals sparen. Überlegen Sie deshalb gut, ob die schnelle Steuerersparnis den späteren Ärger wert ist. Zumal das Finanzamt auch ohne häusliches Arbeitszimmer die Kosten der Einrichtung sowie die Ausgaben für Arbeitsmittel in der Regel steuermindernd anerkennt.

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